Financer sa retraite via l’investissement immobilier


Vu les différentes réformes passées, en cours et à venir, sur le système de retraite français par répartition, il apparaît de plus en plus clair que se constituer des revenus complémentaires est une nécessité pour envisager « sereinement ses vieux jours« . Parmi les dispositifs existants, l’épargne, l’assurance vie, la capitalisation mais également l’investissement immobilier.

Les modalités de l'investissement immobilier

L’investissement immobilier : Quand ? comment ?

L’instabilité actuelle de l’économie invite l’ensemble des assurés à se méfier des produits financiers et des investissements boursiers, jugés à risque. À contrario, la grande majorité des placements immobiliers sont des placements dont « le rendement, la sécurité et l’attractivité sont garantis« . On parle souvent de « valeur refuge« , particulièrement dans les grandes métropoles comme Paris. Mais comment faire ?

Le viager : un mécanisme intéressant pour ceux qui n’ont pas anticipé leurs besoins financiers à la retraite

C’est un dispositif qui refait l’actualité ces derniers temps : la vente en viager. Le principe est simple, il s’agit pour les vendeurs d’obtenir rapidement un capital ainsi qu’une rente viagère grâce à leur patrimoine immobilier. Le propriétaire retraité peut ainsi vendre son bien à un acheteur tout en restant à son domicile jusqu’à son décès. Ce dernier devient donc propriétaire en nu propriété et verse au vendeur un « bouquet » ou capital le jour de la signature de l’acte de vente. Cette somme est accompagnée d’une rente viagère qui permet au vendeur d’améliorer ou maintenir son train de vie (loisirs, aide-ménagère, assistance médicale etc). À la mort de celui-ci, la jouissance du bien immobilier revient donc à l’acheteur.

Avantages

Cette solution du viager représente plusieurs avantages : tout d’abord il assure un complément de revenus en plus de la retraite pour le « crédirentier » (le vendeur), complément qui dépend bien sûr de la valeur du bien ainsi que de son espérance de vie. D’autre part il permet d’être indépendant financièrement, sans avoir besoin de recourir à l’assistance de la famille. Enfin la plupart des charges liées à la propriété sont transférées à l’acheteur (impôt foncier, charges de copropriété, financement de « gros travaux« ).

Inconvénients

Elle présente également des inconvénients : pour l’acheteur il s’agit d’un « pari sur la vie« , c’est à dire sur l’espérance de vie du crédirentier. Or avec l’espérance de vie qui s’allonge le viager peut représenter une mauvaise affaire financière, en tout cas au résultat très aléatoire. Pour le vendeur, la vente d’un bien immobilier en viager revient du même coup à déshériter sa famille et notamment ses enfants… Impossible de revenir sur sa décision une fois l’acte de vente signé. À noter enfin que la rente versée au crédirentier est soumise à prélèvements sociaux et à un barème d’imposition dégressif comme toute rente viagère acquise à titre onéreux (plus l’âge avance moins la charge fiscale est importante).

La création d’une SCPI : de l’investissement immobilier à rendement intéressant

Concomitamment à la baisse de rendement des dispositifs d’épargne « traditionnels » comme l’assurance vie par exemple, l’investissement immobilier a repris du poil de la bête à travers la SCPI (Société civile de placements immobiliers). Ce mécanisme permet à des assurés d’investir dans des biens immobiliers gérés par la SCPI.

L’épargnant détient ainsi de manière indirect un portefeuille de biens immobiliers. Les revenus tirés de ces placements sont ensuite redistribués aux membres de la société. En moyenne, selon les experts, le taux de rendement serait compris entre 4 et 6 %, soit un chiffre plus élevé que la plupart des produits financiers existants. Un dispositif avantageux sur le papier mais qui présente des inconvénients :

Avantages

L’intérêt pour l’assuré de faire partie d’une SCPI est notamment sur la garantie de percevoir des revenus réguliers. La diversité des biens immobiliers dans lesquels investit la société permet de parer aux risques de vacance ou d’impayés. De plus c’est la société qui gère les différents biens et non les « propriétaires« .

Inconvénients

Par contre il y a des frais administratifs annuels à verser à la SCPI, qui peuvent aller jusqu’à 10 % des sommes investies. Le rendement, à priori sécurité, peut éventuellement subir une baisse de la valeur locative des biens immobiliers. Enfin les revenus de la SCPI sont soumis à prélèvements sociaux et également taxés comme des revenus fonciers…

La mise en location : faire de l’investissement immobilier une valeur sûre

Il s’agit bien évidemment de l’investissement immobilier le plus connu : acheter un bien et le mettre en location afin de percevoir des loyers. Des réformes comme la Loi Pinel ont d’ailleurs permis si on achète du neuf de bénéficier d’une minoration de l’impôt sur le revenu à hauteur d’un % du prix d’achat à condition que le bien soit loué durant un certain nombre d’années sous peine de voir l’administration fiscale demander une réintégration (le tout dans la limite de 300 000 EUR d’acquisition par an). Est-ce un bon placement ?

Avantages

Tout dépend de l’emplacement géographique et du dynamisme de la région, mais la location constitue généralement un bon placement avec un rendement stable (entre 2 et et 8 % en moyenne). En plus, vu la baisse importante des taux d’intérêt sur les prêts, le financement à crédit est intéressant.

inconvénients

À contrario le placement locatif peut avoir des inconvénients. Des frais élevés pour commencer puisqu’afin de sécuriser les revenus il convient de faire appel à une agence immobilière et/ou d’assurer le bien contre les impayés. Cela représente également des charges fiscales supplémentaires (au moment de l’achat mais également durant la location et sur les loyers eux même) et bien sûr il faut gérer la copropriété et tous les frais qui peuvent en découler. Enfin, pour inciter les nouveaux propriétaires à conserver leurs biens, une taxation importante et des prélèvements sociaux basés sur la valeur immobilière peuvent être imposés aux propriétaires s’ils n’attendent pas plusieurs années avant la revente… Enfin on retrouve la problématique du rendement aléatoire basé sur la valeur locative du bien et sur les éventuelles vacances ou impayés.

À méditer…

Référence : patrimoine.lesechos.fr

 

 

Auteur : Florent SARRAZIN

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